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2020-05-29 16:50 车展动态 0817

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最全!近两年成都地价地图出炉,看看2020你还买得起哪?吐血整理


神盘的概念,也就是这两年才兴起,什么是神盘?就是地价低、价格好、性价比高。比如中铁奥维尔、凯德卓锦万黛、川发天府上城,跟周边对比都是有剪刀差的项目。当然还有部分神盘是真的品质牛盘,比如麓湖生态城,价格就不是第一要素了。


我们发现,今年的神盘越卖越少,户型越卖越大,价格越卖越高,购房者对于神盘的需求越来越渴望,比如恒大天府半岛、川发天府上城动则万人摇。面粉价格决定面包价格,低地价楼盘越卖越少,自然神盘也就少了。未来2年市场上供应的新盘也就是现在拍卖的地块了,从数据统计来看,2019年上半年拍卖地块,目前已有大部分项目呈现,可以很直观的看到,哪一个还是刚需?哪一个你还买得起。


1、本次仅统计楼面价格,未考虑配建等其他条件,某些地块实际楼面价可能更高。


2、此次统计并未包含人才用地、商业用地、产业用地;仅统计综合用地+住宅用地(大部分),也就是未来两年市场上会推出来售卖的地块。


3、此次数据统计仅供交流学习,数据统计周期2019年-2020年5月27日,为不完全统计。


从数据统计来看,2019-2020年(截止5.27日)的土地供应量来看,成华区、天府新区是第一梯队,供应担当,大量品牌开发商入驻;青羊区、双流区、郫都区紧随其后,锦江区、武侯区、金牛区虽然供应量不是最大,但却是最贵的区域,特别是锦江区不断刷新成都地价。而青白江区大概有点凉,可以看到已经没有什么大开发商入驻了。


盘点了成都13区这两年近百块住宅拿地价格过后,我才知道哪些区域火爆的出油?哪些区域已经凉凉了?


锦江区领跑成都地价,三块优质地块楼面价分别是18400、19200、19800,不断刷新。当然这三块地的地理位置非常优越,比如禹州地产拿地旁边便是目前在售的新希望D10天府;建发地块是一块纯住宅用地,周边已有较多成型小区和项目,包括一街之隔的新希望塔子山壹号、西北侧的恒大望江华府、COSMO天廊,南侧与万科金润华府等小区毗邻,整体而言,生活氛围较好。同时地块东侧紧靠华宇广场,再往东为东客站TOD的辐射范围,未来商业资源支撑也相对丰富。


供应量大,价格还高的大概只有青羊区了吧。2019年成都收官土拍盛宴,中国铁建60.6亿夺青羊区137.4亩纯住宅用地,刷新2019年成都单地块成交总价记录。目前来看,青羊区近两年拿地的地块目前只有新力曦悦项目对外呈现了。


金牛区2019年预计要大量供地的国宾高科板块和九里堤板块并没有大量出货,整个金牛区仅有三宗住宅用地拍卖,德商17200元/㎡的楼面价地块目前呈现的项目便是德商新希望·国宾锦麟天玺,项目主推大平层产品。


前不久高新区大源板块、新川板块分别拍卖一块优质土地,分别被合景泰富、北京天恒收入囊中。而2019年除了人才公寓用地,几乎没有住宅用地拍卖。虽然看起来楼面价格并不高,但是合景泰富地块的拍卖条件尤其苛刻,需引进产业项目并自持50%商业建面,购入门槛要求较高。


高新区近两年的供地非常少,可以预测未来高新区的新房持续供不应求,目前高新区也只有万科璟南堂、万科公园5号等新房。


成华区可以说是刚需/刚改买入主城五区的最后机会,从土地供应量和新房供应量来看,大量新盘即将入市,一大部分地块目前项目已呈现,比如万科润园、奥园云璟、朗诗乐府等项目。


目前从新房供应来看,锦江生态带、南湖板块还有部分刚需神盘在售,比如川发天府上城、恒大天府半岛。但是当这些神盘陆续卖完后,我们可以从拿地地图看到,整体项目会往外走,主要集中在天府中央商务区、兴隆湖等板块。


龙泉驿区作为东进桥头堡,2019年是比较火爆的。特别是明年大运会的举办以及东部新城的成立,龙泉作为东进的首站,享受各种红利。近两年土地的出货量并不大,但是每次都受到众多品牌开发商关注,邦泰以楼面价12520元/㎡拿下十陵地块。目前新房市场上,产品两极分化,一部分是早期拿地项目,还有刚需小户型在售;还有一部分以改善产品为主,龙泉驿区逐步正在从刚需聚集地成长为改善区域。


双流区一直被称为“宇宙流”,有大牌区域怡心湖板块,也有宜居板块 双流城区。双流其实是不少年轻人选择的区域,双流一直享受着城南天府新区、高新区的外溢红利。特别是怡心湖板块成为高端住宅供应区,众多品牌项目动则两三百万/套起。靠近大源板块的大源南区域的楼盘也取得不错的销售成绩。


可以从地图看到,已经没有多少品牌开发商再入驻了 。2018年7月,雅居乐以成交楼面价4800元/㎡,刷新青白江地价后,几乎没有大品牌再入驻了。雅居乐地块呈现的项目便是星徽城,而之前万科、金科、花样年等品牌开发商呈现的项目正在顺销中。


未来2年成都的房价会卖多少?看这些面粉价格就知道啦。一般来说房价的组成=地价+建安成本+税费+开发商利润,一般项目的建安成本大概是4000-7000元/㎡,税费是地价的30-40%左右,再加上开发商10%利润就是房价啦。来算算,未来成都的房价是多少呢?



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